こんにちは、とんです！
先日引越しの時に、賃貸物件の退去費用が高額になった経験をしました。
今回はその時の経験から「相場より高額な退去費用にどう対策すれば良かったか」を書きます。
一般的な退去費用の相場や、費用負担の考え方についても書いています。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、実際の経験から対策を考えてみました。
- 賃貸の退去立会いを控えていて不安な人
- 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のどこを見ておいたらいいのか分からない人
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目次
高額な退去費用を支払わないための対策
まずは今回の経験から、高額な退去費用を支払わないための対策を4つにまとめました。
- 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や「賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント」を見ておく
- 賃貸借契約書を確認しておく
- 水回りの油汚れやカビなどの汚れがひどくならないよう日頃から清掃する
- 退去費用の内訳を確認し、納得がいかなければ専門機関に相談する
それでは、退去までに最低限知っておきたいことを確認しましょう。
退去費用の相場
賃貸の退去費用は原状回復にかかる費用です。
原状回復とは「部屋を借りている人が部屋を壊したり、傷つけたりしたところを修繕する」ことです。
部屋の広さによって異なり、ワンルームや1LDKで約2〜5万円、1部屋増えるごとに約1〜3万円高くなるという計算です。
退去費用は、入居時の敷金から支払われます。
退去費用が敷金を超えた場合は不足分を支払い、敷金の範囲内であれば差し引いた金額が返ってきます。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のポイント
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は退去時のトラブル防止のため、国土交通省が原状回復の費用負担の基準をガイドラインとしてまとめたものです。
ガイドラインは国土交通省のホームページからダウンロードできます。
ガイドラインのポイントや負担者の一例について、国土交通省作成の「賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント」というリーフレットに分かりやすくまとめられています。
家賃の滞納等がない場合、部屋をキレイに使えば敷金が返ってきますが、使い方が悪くて部屋の中を傷つけたり、汚したり、設備を壊した場合、退去時に修繕費用を請求されることが一般的です。
「賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント」
普段から掃除や手入れをしていれば、敷金を超えるような請求はほとんどないことが読み取れます。
賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当である。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
住んでいる年数が長くなると、借りている人が負担する割合が減ることもポイントですね。
部屋を貸す人、借りる人どちらが負担する？負担者の例
部屋を貸す人と借りる人のどちらが原状回復費用を負担するか、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」からよくある事例を紹介します。
- 専門業者によるハウスクリーニング（契約の内容による）
- 壁紙の冷蔵庫による黒ずみ（電気焼け）
- 鍵の取り替え（破損や紛失なし）
部屋を貸す人が負担するのは、経年変化と通常損耗によるものです。
通常の生活をしていても、建物や設備は自然に劣化していきます。
また、家具の設置跡や壁紙の画びょう跡などの通常の使用で起きるものは、日常生活を送る上で仕方がないという考え方です。
- 風呂や洗面台などの水回りの水垢やカビ
- ガスコンロ置き場や換気扇の油汚れ、すす
- 破損や紛失による鍵の取り替え
「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等」は、賃借人（部屋を借りる人）の負担となります。
例のように掃除や手入れを怠った汚れも含まれます。
ほかにも、タバコによる汚れやペットがつけた傷、落書きなどは借りる人の負担です。
ガイドラインはあくまで指針を示したものなので、契約書の内容が優先されます。
ガイドラインで最低限確認しておきたいこと
引越し前の忙しい時期。
ガイドラインは長くて文字ばかりで、全て読むのは難しい人も多いですよね。
以下のことは、最低限確認しておくといいと思います。
- 国土交通省作成の「賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント」というリーフレットだけでも読んでおく
- 居住年数が多いほど、負担割合を減少させる仕組みである
- 経年変化と通常損耗は賃貸人が負担する。故意や過失、通常の使用を超えてできた損耗は賃借人が負担する
実際の退去立会いのようす
実際の退去立会いのエピソードをお話しします。
部屋や水回りをある程度掃除して、退去立会いの日を迎えました。
今回の賃貸の管理会社さんは、退去費用が高額になるケースが多いと聞いていました。
どうなるかと心配しながら、ガイドラインを手にして挑みました。
担当の方が見えて、まずは家の中の各部屋を目視で確認します。
その後請求書を作成してくれました。
退去費用は14万円です。
「う〜ん、やはり思っていたより高いなぁ」
というのが夫婦で共通して思っていたことです。
詳細について確認してみました。
まずは壁紙。
部屋単位で請求されていました。
ガイドラインからも、部屋単位の請求はできないのではないかと聞いてみました。
と返答があり、こちらが食い下がると
と言われました。
私たちは「？？」という気持ちでした。
洗面所に落ちない汚れがあったため、そちらは仕方がないと思いました。
しかし、ざっくりとした計算方法に「信頼していいのだろうか」という気持ちになります。
壁紙はどの部分が計算に含まれているか確認すると、
電子レンジ裏の壁紙の黒ずみの部分を指摘されました。
こちらもガイドラインから、「電気焼け」であり「通常の使用の範囲内」だと思うことを伝えました。
との返答でした。
最終的な退去費用は約12万円。
納得できないまま請求書のサインを求められたので、固まってしまいました。
とのことでした。
なんだか気力がなくなりサインしてしまいました。
敷金9万円を差し引いた、約3万円の支払いです。
退去立会いでの振り返り
こちらが実際の退去費用の内訳です。
立会いでは、もやもやとした気持ちで請求書にサインしました。
改めて、妥当な請求だったのかを振り返ってみます。
以下の点が疑問でした。
- 壁紙を使用した年数の分、単価が安くならないのか
- 壁紙をどこからどこまでで計算していたのか
- 電子レンジ裏の壁紙の変色は電気焼けではないのか
- なぜ事務手数料に10,000円もかかるのか
まずは❶の壁紙の単価について。
6 年で残存価値 1 円となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定する。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
ガイドラインでは「壁紙の価値は6年で1円となるように徐々に減っていく」とされています。
しかし、立会いが終わってから改めて賃貸借契約書を見てみると
「壁紙を1平方メートル1,230円で計算する」
と書かれていました。
さらに「退去時に原状回復費用の10％の事務手数料がかかる」とも書かれていたのです。
契約書に従うため、❶と❹は仕方がなかったのだと分かりました。
❷の壁紙（クロス）の計算について、
当該部屋全体のクロスの張替えを賃借人の義務とすると、原状回復以上の利益を賃貸人が得ることとなり、妥当ではない。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
とあります。
壁紙の部屋単位での張り替えは、「部屋を借りる人の負担が大きく、貸す人の利益が大きくなりすぎる」とされています。
部屋を借りている人の負担単位については、
㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
とされています。
以上の内容から、クロスを部屋単位で負担する必要はないけれど、面単位の負担はやむをえないと分かりました。
請求書にクロスの計算式は記載されていたのですが、どこからどこまでを計算しているのか確認してみても良かったのかと思いました。
❸電子レンジの裏の黒ずみについては、「青っぽく見える場合」の対応は分かりませんでした。
カビのようには見えなかったので、やはり「電気焼け」だったのではないかと思います。
高額な退去費用を支払わないための反省点と対策
退去立会いでは、じっくりと考える時間がない場合が多いです。
そのため事前の準備が大切だと感じました。
振り返りをもとに、高額な退去費用を支払わないための対策をあげます。
- 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や「賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント」を見ておく
- 賃貸借契約書を確認しておく
- 水回りの油汚れやカビなどの汚れがひどくならないよう日頃から清掃する
- 退去費用の内訳を確認し、納得がいかなければ専門機関に相談する
❶と❷のガイドラインや賃貸借契約書を確認する重要性については、すでにお話ししたとおりです。
ガイドラインや契約書の内容から、
どのような指摘をされそうか
概算でどれくらいの費用がかかりそうなのか
などを事前にシミュレーションしておくといいです。
そうすることで、立会い当日に質問しやすくなります。
❸水回りの油汚れやカビなどの汚れがひどくならないよう日頃から清掃する
手入れを怠ると、部屋を借りている人の負担になりやすいです。
特に水回りの汚れはひどくなると落ちづらいので、汚れが少ないうちに掃除しましょう。
❹退去費用の内訳を確認し、納得がいかなければ専門機関に相談する
今回は契約書を見て納得した点もあったのですが、いまだにスッキリしない点もあります。
費用に納得できない時や困った時は、相談窓口も利用できます。
退去費用に関して相談できる窓口は以下の通りです。
- 消費生活全般に関する相談：消費者ホットライン、国民生活センター、各地の消費生活センター
（独立行政法人 国民生活センターのwebサイトに詳しくまとめられています） - 賃貸住宅に関する相談：日本賃貸住宅管理協会の相談ページ（平日10〜17時）
まとめ：退去立会いまでに、ガイドラインと契約書を確認しましょう！
今回は、賃貸の退去費用に関する記事でした。
原状回復の費用に納得してスッキリと退去を終えるには、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と賃貸借契約書を確認しておきましょう。
ガイドラインのポイントは「賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント」にもまとめられていますのでご覧ください。
困った時は相談窓口も活用しましょう。
今回のわが家の経験が、どなたかのお役に立てば嬉しいです。
読んでいただきありがとうございました。
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「引越し業者の相見積もりで費用を抑えるコツ」も記事にしていますので、よろしければご覧ください。
